2016年是“十三五”的開局之年，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與全面營改增的歷史機(jī)遇下，中國物業(yè)管理行業(yè)迎來轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵之年。伴隨資本的進(jìn)入及技術(shù)的不斷提升，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極尋求“創(chuàng)新發(fā)展、綠色發(fā)展和共享發(fā)展”之路，在這一過程中，不僅“大而全”的企業(yè)受到關(guān)注，“小而美”的企業(yè)也憑借自身的獨特優(yōu)勢，受到資本市場的青睞。在此背景下，中國指數(shù)研究院在“2016中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究”的基礎(chǔ)上，對綜合實力領(lǐng)先及各分項指標(biāo)表現(xiàn)突出的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行深入的“TOP10研究”，分析其發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)他們的成功經(jīng)驗。

同時，在新形勢下優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)保持對高新技術(shù)研發(fā)與應(yīng)用的投入，并加快擴(kuò)張步伐，通過兼并收購不斷擴(kuò)大市場份額，促進(jìn)行業(yè)集中度迅速提升，淘汰落后企業(yè)，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。為此，中國指數(shù)研究院基于這些最新動態(tài)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展路徑進(jìn)行了進(jìn)一步深入的研究。

基于以上“TOP10研究”和發(fā)展路徑研究，我們形成了《2016中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)專項研究報告》，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)在下一步發(fā)展中參考和借鑒。

一、2016中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)TOP10研究

1.綜合實力TOP10分析

2015年，綜合實力TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)1.33億平方米，較上年大幅增長74.84%；平均管理項目744個，同比增長61.72%。與TOP11-100企業(yè)橫向比較，綜合實力TOP10企業(yè)管理面積與管理項目個數(shù)的增長速度，分別是其1.98和3.28倍。

2015年，綜合實力TOP10企業(yè)營業(yè)收入得到顯著增長：全年營業(yè)收入均值22.17億元，同比增幅達(dá)25.70%。其中，物業(yè)服務(wù)收入均值為15.95億元，多種經(jīng)營收入均值為6.22億元，較2014年增長21.98%，收入貢獻(xiàn)度達(dá)28.08%，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)企業(yè)平均水平。2015年，綜合實力TOP10企業(yè)多種經(jīng)營凈利潤均值達(dá)8873.89萬元，占比48.73%，物業(yè)服務(wù)凈利潤均值為9336.44萬元，占企業(yè)平均凈利潤的51.27%；綜合實力TOP10企業(yè)多種經(jīng)營利潤貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)高于百強(qiáng)企業(yè)。

2015年，綜合實力TOP10企業(yè)營業(yè)成本率為75.13%，比2014年（82.19%）下降7.06個百分點，低于同期百強(qiáng)企業(yè)4.83個百分點。TOP10企業(yè)突破傳統(tǒng)盈利模式的局限性，利用新技術(shù)充分發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng)，實現(xiàn)降本增效。

2.服務(wù)規(guī)模TOP10分析

服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)十分重視自身實力的提高，管理面積均值為13578.51萬平方米，較2014年大幅提升73.04%，管理項目數(shù)量均值達(dá)到747個，進(jìn)入城市均值超過100個，是百強(qiáng)均值的將近4倍。服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)單個城市管理面積均值同比增長53.00%，達(dá)到135.51萬平方米，有效提升了企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅母偁幜Α?/span>

3.成長性TOP10分析

從發(fā)展?jié)摿Ω黜椫笜?biāo)來看，成長性TOP10企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢顯著，其中，管理面積的增長率更是達(dá)到360.00%，營業(yè)收入均值增長率也高達(dá)38%。在保持高增長的同時，大規(guī)模的項目儲備也為成長性企業(yè)提供了未來發(fā)展的基石，企業(yè)合同儲備項目建筑面積均值達(dá)到2465.88平方米，是百強(qiáng)企業(yè)的14.27倍。

4.服務(wù)質(zhì)量TOP10分析

2015年，服務(wù)質(zhì)量TOP10企業(yè)物業(yè)費均值為4.92元/m2/月，高于百強(qiáng)企業(yè)平均物業(yè)費14.95個百分點，較2014年提升9.58%，物業(yè)費收繳率均值由2014年的95.37%上升至95.91%，在管項目的續(xù)約率由2004年99.13%上升到2015年的99.57%。

根據(jù)中國指數(shù)研究院《2015中國城市居民居住滿意度調(diào)研報告》，物業(yè)服務(wù)細(xì)項指標(biāo)中，清潔衛(wèi)生、客服人員、安全秩序管理、公共設(shè)施維護(hù)等指標(biāo)受到居民的重視程度較高，滿意度領(lǐng)先企業(yè)抓住了服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在基礎(chǔ)服務(wù)上下功夫，得到了較高的認(rèn)可度。

5.社會責(zé)任感企業(yè)分析

2015年，社會責(zé)任感企業(yè)承接保障房管理面積均值達(dá)到227.97萬平方米，是百強(qiáng)企業(yè)均值的4.19倍，較2014年增長26.38%；提供就業(yè)崗位數(shù)量均值為7025人，是百強(qiáng)企業(yè)均值的1.40倍；且較2014年增長6.50%，是百強(qiáng)企業(yè)增長速度的3.59倍；依法納稅總額均值6450.33萬元。在依法履行納稅義務(wù)的同時，社會責(zé)任感企業(yè)繼續(xù)在社會公益慈善領(lǐng)域發(fā)力，捐贈總額均值69.89萬元，為全社會做出無私貢獻(xiàn)，也為行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)做出好的表率。

二、中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展路徑研究

圖：中國物業(yè)管理行業(yè)跨越發(fā)展實現(xiàn)多方共贏

1.借高新技術(shù)大勢，科學(xué)優(yōu)化提高效率，服務(wù)創(chuàng)新提升質(zhì)量

1.1技術(shù)支撐，促物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)改善

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)緊密關(guān)系人們的生活基本需求，包括客戶服務(wù)、秩序維護(hù)、設(shè)備維修、清潔衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)等。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等新技術(shù)的興起，借助新技術(shù)來實現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)水平的提升已成為行業(yè)趨勢。

1.2技術(shù)拓展，助物業(yè)增值服務(wù)深化

物業(yè)服務(wù)企業(yè)滲透融合以大數(shù)據(jù)、云計算等為核心的移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，形成社區(qū)管理互動平臺，圍繞業(yè)主生活服務(wù)鏈與第三方形成互補(bǔ)關(guān)系，提升業(yè)主多樣化需求與服務(wù)的匹配度。多元化增值服務(wù)在滿足業(yè)主多層次生活需求的同時，也為企業(yè)帶來了新的利潤增長點。

1.3平臺輸出，共創(chuàng)共享社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈

技術(shù)平臺的輸出主要以資源整合、合作共贏為理念，挖掘并滿足社區(qū)業(yè)主多樣性和個性化需求，與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)共創(chuàng)共享物業(yè)生態(tài)圈和社商生態(tài)圈，共同引領(lǐng)社區(qū)生活新方式。這種運(yùn)營模式刺激了生產(chǎn)要素，特別是高新技術(shù)要素跨空間的流動和配置，以形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)全方位的主動對外開放格局。

1.4探尋創(chuàng)新模式，體現(xiàn)企業(yè)價值

創(chuàng)新是行業(yè)發(fā)展的助推器，也是企業(yè)發(fā)展的靈魂，在物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的過程中，有一批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索自己的發(fā)展道路，不斷對服務(wù)內(nèi)容推陳出新，在服務(wù)理念、服務(wù)模式、服務(wù)方法上努力改進(jìn)，探尋創(chuàng)新的商業(yè)模式，通過多年的發(fā)展逐漸形成了自身的服務(wù)特色，帶動企業(yè)在收入方面的穩(wěn)健提升，也為行業(yè)帶來可預(yù)期的發(fā)展前景。中國指數(shù)研究院分析企業(yè)在服務(wù)理念、服務(wù)模式、服務(wù)體系、服務(wù)領(lǐng)域等方面的創(chuàng)新舉措、突出表現(xiàn)和特色優(yōu)勢，形成了2016中國物業(yè)服務(wù)特色企業(yè)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來的創(chuàng)新性發(fā)展提供借鑒。

2016中國物業(yè)服務(wù)特色企業(yè)

2.乘資本市場東風(fēng)，助力企業(yè)發(fā)展提速，優(yōu)勝劣汰煥發(fā)行業(yè)整合活力

2.1資本市場為上市企業(yè)提速換擋、規(guī)模化發(fā)展提供有利的經(jīng)濟(jì)條件

物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場，在主板上市，將受到各利益相關(guān)方的關(guān)注與評價，主動或被動地提高公司規(guī)范化運(yùn)作水平，利用強(qiáng)大的資金支持其管理項目數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)張。新三板已成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新階段另一股重要的資本推動力，受到眾多創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的持續(xù)追捧。截止2016年5月底，已有26家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新三板上市，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)也均表示出在新三板掛牌的意愿。

2.2“資本誘惑”：兼并收購成為上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)籌集資金的最主要用途

兼并收購是跨越市場準(zhǔn)入門檻、規(guī)避開拓新市場風(fēng)險、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)最有效的方式之一。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要通過以下三種方式實現(xiàn)兼并收購：第一，收購國內(nèi)外另一個地區(qū)的企業(yè)，成功進(jìn)入新市場；第二，輸出服務(wù)平臺，發(fā)揮協(xié)同作用。通過兼并收購，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可快速實現(xiàn)規(guī)模增長，優(yōu)化地域及項目布局，獲得高端物業(yè)管理經(jīng)驗，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

結(jié)語

2016年是國家“十三五”的開局之年，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與全面營改增的歷史機(jī)遇下，中國物業(yè)管理行業(yè)迎來轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵之年。2015年百強(qiáng)企業(yè)管理面積約占全國總管理面積174.5億平方米的28.42%。2012年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)管理項目總建筑面積約19.68億平方米，約占全國總管理面積的13.54%，到2015年，這一比值則增加至28.42%，表明行業(yè)中集中度得到了顯著提升。集中度的進(jìn)一步提升，有利于提高科技創(chuàng)新能力，人力資本不斷優(yōu)化，規(guī)避惡性競爭風(fēng)險，提高企業(yè)整體實力，促進(jìn)行業(yè)跨越發(fā)展。行業(yè)的發(fā)展，直接對政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主產(chǎn)生利好，三方將實現(xiàn)共贏。